٢٢-٣-١ کلیات
ساختمانها در طول عمر مفید خود و تحت تأثیر عوامل مختلف دچار آسیب‌ها و خرابی‌های می‌شوند و شناخت این آسیب‌ها و تعمیر و ترمیم اصولی و به موقع آنها می‌تواند باعث افزایش طول عمر مفید ساختمان و فراهم آوردن شرایط بهره برداری مناسب از آن شود. از این رو لازم است بازرسی‌هایی از اجزای مختلف معماری و سازهای ساختمان به عمل آید و در صورت نیاز اقدام به تعمیر یا تقویت اعضای آسیب دیده شود.
٢٢-٣-٢ مسئولیت
مالکین یا ساکنین واحدها، خانه‌ها و مجموعه‌های مسکونی در قبال حفظ و نگهداری محل سکونت خود در بهترین شرایط بهداشتی و ایمنی و سلامتی مسئول می‌باشند و نباید در ساختمانی که از نظر بهداشت و ایمنی با الزامات این مقررات سازگار نیست، سکونت داشته باشند. مالکین یا ساکنین باید ساختمان و قسمت‌های خارجی ملک به جز مواردی که در این مقررات به آن اشاره شده است را مطابق با الزامات این مقررات، نگهداری کنند.
٢٢-٣-٢-١ نقشه‌های چون ساخت
مالک موظف است نقشه های چون ساخت را که مطابق الزامات مبحث دوم مقررات ملّی ساختمان از طریق مجری یا دفتر مهندسی یا مهندس مربوطه تهیه شده، همراه با شناسنامه فنی ساختمان برای انجام امور نگهداری به مسئول نگهداری ساختمان تحویل نماید.
مسئول نگهداری ساختمان موظف است نقشه های چون ساخت را از مالک (یا مالکین) تحویل گرفته و در مراحل مختلف نگهداری آن را در اختیار بازرس قرار دهد و همچنین مسئول نگهداری ساختمان باید تغییرات به وجود آمده در مراحل مختلف نگهداری را در نقشه های چون ساخت اعمال نموده و آن را جهت بازرسی های آتی در پرونده مربوط به نگهداری ثبت و بایگانی نماید.
٢٢-٣-٢-٢ زمین‌ها و ساختمانهای خالی
کلیه مجموعه‌ها و ساختمانهای خالی باید در شرایط سالم، ایمن، بهداشتی و بر اساس الزامات این مقررات نگهداری شوند تا به محلی ویرانه تبدیل نشده و همچنین آثار منفی بر سلامت و ایمنی مردم نداشته باشند. مسئولیت نگهداری مجموعه‌ها و ساختمانهای خالی بر عهده مالک (یا مالکین) است.
٢٢-٣-٣ اجزای سازه ای
کلیه اجزای سازه ای باید عاری از هرگونه عیب و نقص عمده بوده و عیوب و نواقص احتمالی آنها در حد رواداری‌های مجاز باشند تا بتوانند کلیه بارهای پیش بینی شده طراحی را تحمل کنند.
بارهای بهره برداری در سازه ها نباید متفاوت از آنچه در دفترچه‌های طراحی و نقشه‌های ساختمان در نظر گرفته شده است، باشد. بازرسین نگهداری ساختمان در صورت تغییر در کاربری خصوصاً در مواردی که تأثیر منفی بر عملکرد سازه ای ساختمان دارد، باید ضمن دستور اصلاح از صدور گواهی تأیید عملکرد سازه ای خودداری نمایند.
٢٢-٣-٣-١ سازه های بتن آرمه
در بازرسی ساختمانهای بتن‌آرمه باید از کیفیت مناسب بتن سازه ای در اعضای باربر سازه اطمینان حاصل کرد. در این بازرسی‌ها باید عواملی از قبیل عوامل خرابی شیمیایی و فیزیکی ناشی از شرایط محیطی و آب و هوایی، کیفیت بتن و غیره مورد کنترل قرار گیرند.
٢٢-٣-٣-٢ سازه های فولادی
در سازه های فولادی باید بازرسی‌های متناوب با دوره زمانی مناسبی از اعضای باربر سازه به عمل آید. عوامل خرابی می‌تواند عواملی مانند زنگ‌زدگی فولاد ناشی از وجود رطوبت در محیط، ترك در اعضای سازه ناشی از جوشکاری غلط در هنگام ساخت، لقی در اتصالات ناشی از سفت نکردن پیچ و مهره اتصالات یا جوش ناکافی و تغییر شکل ماندگار ناشی از نواقص اجرایی در زمان ساخت باشد.
در صورت مشاهده خرابی سازه ای در اعضای باربر به عنوان مثال کمانش موضعی اعضاء، باید تمهیدات لازم انجام شود. از موارد مهم در بازرسی از سازه های فولادی، کنترل زنگ‌زدگی و خوردگی فولاد در اعضای آنها می‌باشد.
به دلیل عملکرد ضعیف سازه های فولادی در درجه حرارتهای بالا، در بازرسی سازههای فولادی باید شرایط فولاد و تمهیدات در نظر گرفته شده در سازه برای جلوگیری از آتش‌سوزی و مقاومت در برابر حرارت بالا کنترل شود.
در سازه های فولادی تغییر شکل اعضای باربر مانند تیرها، تیرچه‌ها و دالها باید مورد بازرسی دقیق قرار گیرد. محدودیت تغییر شکل‌ها، خیز ایجاد شده در تیرها و دالها برای این نوع سازهها مطابق موارد مندرج در مباحث نهم و دهم مقررات ملّی ساختمان است.
٢٢-٣-٣-٣ پی سازه ها
برای سازه های بتن آرمه و فولادی باید نشست و دوران در محل شالوده که می‌تواند ناشی از نشست نسبی و مطلق خاك زیر پی باشد، کنترل شود. محدودیت‌های میزان نشست‌های ایجاد شده در مبحث هفتم مقررات ملّی ساختمان تعیین شده است. در محل تکیه‌گاه و شالوده سازه، جابجایی غیرعادی تکیه‌گاه سازه ناشی از وقوع زمین‌لرزه و یا مشکلات اجرایی در زمان ساخت، لهیدگی تکیه‌گاه ناشی از نیروهای فشاری یا برشی بیش از حد و زنگ‌زدگی ورقهای فولادی مدفون در خاك ناشی از رطوبت، باید کنترل شود.
٢٢-٣-٣-٤ درز انقطاع
در سازه های بتن آرمه و فولادی وضعیت مناسب درزهای انقطاع باید مورد بازرسی قرار گیرد تا از خسارت و خرابی ناشی از ضربه ساختمانهای مجاور به یکدیگر بخصوص در زمان وقوع زلزله کاسته شود.
٢٢-٣-٤ قسمت‌های خارجی ملک
کلیه سازه های فرعی، پارکینگ‌های مستقل، حصارها، دیوارها و قسمت‌هایی از ملک که در فضای خارج ازساختمان قرار داشته و در تملک مالک یا مالکین ساختمان یا مجموعه ساختمانی باشد، باید بازدید و کنترل شده و در شرایط مناسب بهداشتی و ایمنی نگهداری شوند.
٢٢-٣-٤-١ بهداشت
کلیه قسمت‌های خارجی ساختمان و مجموعه‌ها باید در شرایط سالم، بهداشتی و ایمن نگهداری شوند. ساکنین باید آن قسمت از بخش‌های خارجی ساختمان را که در آن سکونت داشته یا تحت کنترل دارند، در شرایط بهداشتی، سالم و ایمن نگهداری کنند.
٢٢-٣-٤-٢ تسطیح زمین
در مجموعه‌هایی که زمین دارای شیب است، باید برای جلوگیری از فرسایش خاك و جمع شدن آبهای راکد اقدام شود.
٢٢-٣-٤-٣ دسترسی‌ها، پیاده روها و راه های ورودی و محل پارك اتومبیل‌ها
کلیه پیاده روها، معابر عمومی، پارکینگ‌ها، راه های ورود و خروج افراد و اتومبیل‌ها، پله‌ها و فضاهای مشابه باید منطبق با ضوابط بوده و بدون هیچ‌گونه سد معبری، همواره برای تردد باز و در شرایط بهداشتی مناسب و ایمن نگهداری شوند.
٢٢-٣-٤-٤ دریچه‌های تخلیه
گازها، هوای کثیف، بخار آب، هوای داغ، روغن، دود، بو، مواد روغنی و فضولات دیگر نباید از طریق دریچه‌های تخلیه، لوله‌ها، آبراه ها، هواکش‌ها، دمنده ها و مجراها به مجاورت املاك شخصی یا عمومی یا اجاره ای تخلیه شود.
٢٢-٣-٤-٥ حفظ آراستگی نما
هیچ فردی نباید عمداً به نمای خارجی یک ساختمان به وسیله علامت‌گذاری، کنده کاری یا شعار نویسی آسیب برساند. حفظ نمای خارجی یک ساختمان باید بر مبنای الزامات شهرسازی باشد.
٢٢-٣-٤-٦ اقدامات پیشگیرانه
علاوه بر درها، قاب درها و پنجره ها، باید گچ‌بری‌ها، ایوانها، بالکن‌ها و نرده ها و کلیه سطوح خارجی ملک در شرایط مناسبی نگهداری شوند. کلیه‌ی سطوح خارجی چوبی باید به طور مداوم توسط رنگ یا سایر روشها و پوشش‌های حفاظتی، در برابر پوسیدگی حفاظت شوند. همچنین رنگ‌های پوسته پوسته شده و کنده شده باید از روی سطوح جمع‌آوری شده و آن سطوح رنگ‌آمیزی شوند.
کلیه اتصالات بنائی و جانبی پیرامون درها، پنجره ها و پنجره های سقفی باید در برابر شرایط محیطی مقاوم و در برابر نفوذ آب عایق باشند. کلیه سطوح فلزی که در معرض زنگ‌زدگی و خوردگی قرار دارند، باید توسط روکش‌هایی محافظت شده و لکه‌های زنگ زده باید از روی کلیه سطوح جمع‌آوری شود. سطوح فلزی که اکسید آنها باعث جلوگیری از پیشروی و تشدید خوردگی می‌شوند (مانند سطوح آلومینیومی) از این قانون مستثنی می‌باشد.
٢٢-٣-٤-٧ پلاك ساختمان
کلیه ساختمانها باید دارای پلاك یا شماره ساختمان طبق قوانین سازمان مسئول خدمات شهری بوده و در بالای در ورودی ساختمان و به سمت خیابان یا جاده که به وضوح قابل رویت باشد، نصب شده باشد.
٢٢-٣-٤-٨ دیوارهای ساختمان
کلیه دیوارهای داخلی و خارجی ساختمان باید عاری از هرگونه سوراخ، شکاف و پوسیدگی باشند و برای جلوگیری از خرابی و پوسیدگی باید در برابر رطوبت محافظت و مورد بازرسی قرار گیرند.
٢٢-٣-٤-٩ جمع‌آوری و دفع آب باران
بام ساختمانها باید از طریق روشهای مناسب و مورد تأیید در مقابل نفوذ آب باران بازرسی و در صورت نیاز محافظت شوند. سطح بام با توجه به نوع سقف باید دارای شیب مناسب بوده و بر اساس مقررات ملّی ساختمان، آب باران را به سوی لوله‌های آب باران هدایت کرده و لوله‌ها و مجاری خروج آب، باید عاری از هرگونه انسداد و گرفتگی باشد.
٢٢-٣-٤-١٠ ابزارهای تزئینی
کلیه گچ‌بری‌ها، روکش‌های دیوارها، تزئینات سفالی و دیگر ابزارهای تزئینی نما باید در شرایط مناسبی نگهداری شده و اتصالات آنها باید از نظر استحکام کنترل و در شرایط ایمنی قرار داشته باشد.
٢٢-٣-٤-١١ ضمائم آویزان به سازه
علاوه بر سایبان های برزنتی، تابلوها و سایبان های فلزی، پله‌های فرار، لوله‌های قائم و دودکش‌ها باید کلیه ضمائم آویزان به سازه در شرایط مناسبی نگهداری شوند و اتصالات آنها در شرایط ایمنی قرار داشته باشد.
٢٢-٣-٤-١٢ راه پله، ایوان و بالکن‌ها
راه پله‌های خارجی، بالکن‌ها، ایوانها و کلیه ضمائم متصل به آنها باید در شرایط مناسب و ایمن نگهداری شوند.
٢٢-٣-٤-١٣ نرده ها و حفاظ ها
هر نرده و حفاظی باید از نظر استحکام و ایمنی، کنترل شده و در زمان بهره برداری، در برابر بارهای وارده مقاومت لازم را داشته باشد و در شرایط مناسبی نگهداری شود.
٢٢-٣-٤-١٤ دودکش‌ها و برج های خنک‌کننده
کلیه دودکش‌ها و برجهای خنک کننده، خروجی‌های دود و ضمائم مشابه آنها باید از نظر سازه ای مقاوم و بدون عیب و نقص بوده و همچنین جهت جلوگیری از زنگ‌زدگی و پوسیدگی،کلیه سطوح خارجی آنها باید توسط مواد پوششی مانند رنگ یا دیگر روشهای مشابه محافظت شوند.
٢٢-٣-٤-١٥ پنجره ها، نورگیرها، درها و چارچوب درها
کلیه پنجره ها، نورگیرها، درها و چارچوبها باید در شرایط سالم نگهداری شده و برای شرایط آب و هوای منطقه مناسب باشد.
٢٢-٣-٤-١٦ شیشه‌ها
کلیه شیشه‌ها باید سالم و عاری از هر گونه ترك و آسیب بوده و استحکام و پایداری لازم را در محل نصب شده داشته باشند.
٢٢-٣-٤-١٧ پنجره های باز شو
کلیه پنجره های بازشو باید به آسانی باز و بسته شده و توسط چارچوب مناسب در محل نصب از استحکام و ایمنی لازم برخودار باشند.
٢٢-٣-٤-١٨ توری‌ها
کلیه درها، پنجره ها و دیگر بازشوهای خارجی که در فواصل زمانی مختلف برای تهویه اتاقهای مسکونی، فضاهای پخت‌وپز، مکان غذا خوردن یا کلیه مکانهایی که به نوعی با مصرف و نگهداری و بسته‌بندی مواد غذایی در ارتباط هستند، باید توسط صفحات توری که دارای شبکه بافته شده حداقل به ابعاد ٥/١×٥/١ میلی‌متر و متشکل از ١٦ سیم در ٢٤ میلی‌متر حفاظت شوند.
٢٢-٣-٤-١٩ درها
کلیه درهای خروجی و قطعات مربوط به آنها باید در شرایط مناسبی نگهداری شوند. قفل درهای ورودی واحدهای مسکونی، خانه‌های مسکونی و مهمانسراها باید شرایط ایمنی را حفظ کنند. کلیه درهای گردان باید دارای یک وسیله خودکار با شرایط کاری مناسب جهت بستن در باشند.
٢٢-٣-٤-٢٠ دریچه ورودی زیرزمین‌ها
دریچه‌های ورودی کلیه زیرزمین‌ها باید طوری باشند که مانع ورود جانوران موذی، باران و آبهای سطحی شوند.
٢٢-٣-٤-٢١ حفاظ پنجره های زیرزمین
کلیه پنجره های بازشوی زیرزمین باید توسط توری‌ها و صفحات مخصوص و یا دیگر روشهای مورد تأیید از ورود جوندگان و حیوانات جلوگیری کنند.
٢٢-٣-٤-٢٢ امنیت ساختمان
درها،پنجره ها و مدخل زیرزمین‌های واحدهای مسکونی و خوابگاه ها باید به گونه‌ای طراحی شده باشند که امنیت ساختمان را برای ساکنین آن فراهم آورند.
الف- درهایی که برای دسترسی به واحد مسکونی، اتاق اجارهای یا واحد خانه‌داری است، باید به قفلی که ترکیبی از قفل زبانه‌ای و قفل کشویی است مجهز باشند. زبانه قفل باید رو به بیرون بوده و توسط چرخاندن یک دستگیره یا یک کلید عمل کند. علاوه بر آن قفل کشویی نباید به عنوان جایگزین قفل زبانه‌ای درنظر گرفته شود و طول کشویی آن نباید کمتر از ٢٥ میلی‌متر باشد. قفل باید طبق دستور سازنده، نصب و در شرایط مناسب نگهداری شود. کلیه قفل‌های زبانه‌ای که در این بخش مقرر شده است، باید به روشی طراحی و نصب شود که از داخل واحد مسکونی، اتاق اجارهای یا واحد خانه‌داری بدون کلید یا هر ابزار دیگری، قابل استفاده باشد.
ب- پنجره هایی که 1/8 متر بالای سطح زمین یا معبر دسترسی به واحد مسکونی، اتاق اجارهای یا واحد خانه‌داری نصب شده اند، باید به قفل مخصوص پنجره مجهز باشند.
پ- مدخل زیرزمین‌هایی که برای دسترسی به واحد مسکونی، اتاق اجاره ای یا واحد خانه‌داری باشند باید با استفاده از وسایل مناسبی مانع ورود افراد غیرمجاز باشند.
٢٢-٣-٥ حصار کشی
استخرهای خصوصی، سالن‌هایی که از چشمه‌های آب معدنی استفاده می‌کنند و جکوزی‌ها که عمق آب درآنها بیشتر از٦٠٠ میلی‌متر باشد، باید به طور کامل توسط یک نرده یا حفاظ به ارتفاع ٢/١ متر از سطح زمین در اطراف استخر حفاظت شوند. درهای این نرده ها یا حفاظها باید به طور خودکار بسته و به هم جفت شوند و در صورتی که ارتفاعی کمتر از ٤/١ متر داشته باشد، دستگاه آزاد کردن قفل آنها باید در قسمت داخلی در و به سمت استخر قرار گیرد. درهای خودکار ورودی باید به گونه‌ای نگهداری شوند که از فاصله ١٥٠ میلی‌متری بازوی در به راحتی بسته و چفت شوند. هیچ حفاظ استخری نباید به گونه‌ای تعویض یا برچیده شود که امنیت حفاظتی استخر را کاهش دهد.
٢٢-٣-٦ قسمت‌های داخلی ملک
تجهیزات و بخش‌های داخلی یک ساختمان باید از نظر بهداشتی و سازه ای در شرایط مناسبی قرار داشته باشند. ساکنین باید آن قسمت از ساختمان را که اشغال کرده یا تحت کنترل خود دارند، در وضیعت پاکیزه و بهداشتی نگهداری نمایند. مالک (یا نماینده قانونی او) هر ساختمان شامل واحدهای مسکونی، هتل‌ها، خوابگاه ها، خانه‌های مسکونی و واحدهای غیر مسکونی، باید فضاهای مشترك و عمومی خارج از ساختمان را در شرایط پاکیزه و بهداشتی نگهداری نماید.
٢٢-٣-٦-١ سطوح داخلی
کلیه سطوح داخلی اعم از پنجره ها، درها و دیوارها باید در وضیعت خوب، پاکیزه و بهداشتی نگهداری شوند. رنگ‌های کنده شده، پوسته شده، ورقه شده، سائیده و برفکی باید از روی سطوح جمع‌آوری و تعمیر شوند. همچنین چوبهای پوسیده، گچ‌های تركدار و کلیه سطوح معیوب باید اصلاح و تعمیر شوند.
٢٢-٣-٦-٢ دیواره های داخلی
هر گونه تغییر یا جابه‌جایی دیواره های داخلی در صورت مطابقت با مقررات ملّی ساختمان و تأیید مهندس طراح و محاسب و کنترل محاسبات، مجاز می‌باشد.
٢٢-٣-٦-٣ پله‌ها و معابر
کلیه پله‌ها، سطوح شیب‌دار، پاگرد پله‌ها و سایر معابر باید همواره برای تردد باز و دارای شرایط مناسب بهداشتی و ایمنی باشند.
٢٢-٣-٦-٤ نرده ها و حفاظ ها
نرده ها و حفاظها باید به صورت محکم نصب شده و ظرفیت باربری کلیه بارهای وارده معمول را داشته باشند. کلیه مسیرهای ورودی و خروجی، راه پله‌ها، پاگردها، سطوح شیب‌دار، بالکن‌ها، ایوانها و سایر راهروها که ارتفاع بیش از ٧٥٠ میلی‌متر از سطح زمین یا سطوح مجاور دارند، باید مجهز به حفاظ باشند. ارتفاع نرده ها نباید کمتر از ٩٠٠ میلی‌متر از پاگرد پله یا سطح زمین یا بیشتر از یک متر بالاتر ازکف پله یا بالاتر از آخرین سطح معبر باشد. همچنین ارتفاع حفاظ نباید کمتر از ٩٠٠ میلی‌متر از کف ایوان، بالکن، راهرو یا سطح شیب‌دار باشد.
تبصره: نصب حفاظها در مواردی که براساس مقررات ملّی ساختمان، دارای معافیت‌هایی باشند، اجباری نیست.
٢٢-٣-٦-٥ مکان زباله‌ها
زباله تولیدی در کلیه واحدهای ساختمان باید در محل مناسبی جمع‌آوری و به شیوه مورد تأیید، از ساختمان و محوطه آن خارج شود. مالک یا نماینده قانونی او یا مسئول نگهداری ساختمان یا مجموعه باید محل‌های بهداشتی و ایمن تأیید شده و سرپوشیده جهت نگهداری زباله‌ها فراهم کنند. مالک ساختمان یا نماینده قانونی او مسئول جمع‌آوری کلیه زباله‌ها بوده و کلیه ساکنان هر ساختمان باید زباله‌ها را در شرایطی پاکیزه و بهداشتی در مکان مقرر شده قرار دهند.
٢٢-٣-٦-٦ هجوم آفات
مالک یا نماینده قانونی او یا مسئول نگهداری ساختمان یا مجموعه باید کلیه قسمت‌های داخلی ساختمانها و قسمت‌هایی از ملک که در فضای خارج از ساختمان قرار داشته و در تملک مالک (یا مالکین) ساختمان یا مجموعه ساختمانی باشد را از طریق روشهای تصویب شده با رعایت شرایط بهداشتی و ایمنی از هجوم هرگونه آفات نگهداری نماید.
٢٢-٣-٧ حفاظت در برابر خوردگی
خوردگی از عوامل مهم آسیب‌رسان به ساختمان و اجزای آن است، از این‌رو برای حفاظت در مقابل آن بازرس باید متناسب با شرایط اقلیمی محل ساختمان، شرایط اجرایی حفاظت در برابر خوردگی اجزای مختلف ساختمان را در اختیار مسئول نگهداری ساختمان قرار دهد و مسئول نگهداری ساختمان موظف است اقدام لازم را جهت تأمین این شرایط انجام دهد.
٢٢-٣-٨ دوره تناوب بازرسی
بازرسی از قطعات معماری و سازه ساختمان توسط بازرس باید حداقل هر دو سال یک‌بار انجام شود.
علاوه بر بازرسی موارد ذکر شده در این فصل، بازرس باید سوابق ثبت شده در پرونده نگهداری ساختمان را بررسی و چنانچه اشکالی مشاهده نمود، راهکارهای لازم در ارتباط با رفع اشکالات را ارائه نماید.